1. ABC DO CONDOMÍNIO
   COMO VIVER EM CONDOMÍNIO

Fonte: Procon-SP

APRESENTAÇÃO

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

CONDOMÍNIO expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor:

    representar o condomínio;

    cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

    exercer a administração interna da edificação;

    prestar contas à assembléia dos condôminos;

    impor multas estabelecidas por lei;

    guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.

Convenção - é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

Fração ideal - é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

    discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

    definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

    discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

    forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

    atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

    modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;

    forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários     destinada a cobrir gastos não previstos;

    forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno.     Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;

    definição das funções do conselho consultivo.

    identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);

    demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

    a definição de vagas pelo tamanho do veículo;

    necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

    responsabilidade sobre furtos e danos;

    permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

    possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

    utilização da garagem por visitantes;

    normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

    forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.

ASSEMBLÉIAS E QUORUNS

Assembléia - é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:

Assembléia Geral Extraordinária - É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Assembléia Geral Especial - É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:

    ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;

    para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do     imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da     edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.

    para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos     presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;

    para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das     frações ideais que compõem o condomínio;

    para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total     das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;

    para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro     total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade     mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);

    para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de     insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que     representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes     a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);

    para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;

    para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos proporcionais     às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção;

    para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do     destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do     condomínio.

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei do Inquilinato).

Despesas extraordinárias - Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio - É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses.

As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

    condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

    sistema de pára-raios; limpeza caixa d'àgua;

    acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

    extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

• PRINCIPAIS FUNÇÕES DOS ÓRGÃOS DA ADMINISTRAÇÃO:

• Representar ativa ou passivamente o Condomínio, em Juízo ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns.

• EXEMPLO: Quando é necessário acionar um condômino judicialmente para cobrança de cotas condominiais em atraso, o Síndico ( e somente ele ) é quem deve assinar a procuração ao advogado que representará o condomínio.

• Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da administradora.

• EXEMPLO: O síndico é quem mantém contato direto com a administradora, ordenando providências, autorizando pagamentos, solicitando orientações, etc.

• Exercer a administração interna do prédio, distribuindo serviços aos funcionários, através do zelador.

• EXEMPLO: O síndico é o superior imediato do zelador, que por sua vez é o superior dos demais funcionários. Desta forma, o zelador deve supervisionar os serviços de portaria e faxina, levando ao conhecimento do síndico eventuais problemas e ocorrências

• Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano,

• EXEMPLO: A competência para a admissão ( ou demissão ) de um funcionário é do Síndico, já que na linha hierárquica é ao Síndico que os mesmos se subordinam
• OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.

• Aplicar as multas e advertências estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;

• EXEMPLO: Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomínio deve se sujeitar a algumas regras. Quando estas regras são infringidas, a infração deve ser levada ao conhecimento do Síndico, para que este tome as providências ( advertência ou multa ). Como raramente os Síndicos permanecem no edifício.

• Prestar contas na assembléia;
• Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária

• EXEMPLO: Salvo em alguns casos específicos, previstos na Convenção de Condomínio, é o Síndico quem convoca as Assembléias e determina na Ordem do Dia da mesma.

• 
  Substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos.

• Examinar as contas do Condomínio e emitir parecer.

• EXEMPLO: O Conselho examina mensalmente a pasta de prestação de contas, contendo a documentação das despesas e receitas do condomínio. Logicamente a pasta é aberta a qualquer condômino, mas por uma questão de praticidade, os condôminos, ao elegerem o Conselho, "nomeiam" os mesmos para verificar as contas. Assim, quando da Assembléia Geral, o Conselho recomenda ( ou não ) a aprovação das contas, que é de competência privativa da Assembléia.

• Emitir parecer sobre assuntos do Condomínio, quando solicitado pelo Síndico ou por qualquer Condômino interessado;

• EXEMPLO: O Conselho, como o próprio nome diz ( " Conselho Consultivo" ) funciona também como um órgão de assessoramento e consulta do síndico, quando necessário e solicitado por este último, para assuntos do condomínio.

• Nomear, contratar, admitir e demitir os empregados, após autorização do Síndico

• EXEMPLO: Na contratação de um funcionário, a administradora faz a pré-seleção e envia os candidatos para aprovação do síndico. Além disso, a administradora efetua o registro em carteira, solicita os documentos do funcionário, levantamento de seus dados cadastrais, etc. Da mesma forma, no caso de rescisão, a administradora calcula as verbas, comparece no Sindicato para homologação e efetua a rescisão.

• Processar as folhas de pagamento dos funcionários.

• EXEMPLO: Todas as rotinas trabalhistas são efetuadas pela administradora: Cálculo da folha de pagamento, impressão das guias de encargos, controle do vencimento das férias, pagamento de 13^o salário, emissão de DIRF, CAGED, RAIS, enfim, cumprimento de todas as obrigações burocráticas.

• Enviar carta de cobrança a condôminos inadimplentes e indicação de advogado para ação de cobrança.

• EXEMPLO: A administradora tem o controle de quem pagou ( e quem não pagou) as cotas condominiais, e envia aos devedores cartas de cobrança periodicamente. Caso na haja pagamento amigável, a administradora envia procuração ao Síndico, que a assina a favor do advogado que deverá ingressar com a ação de cobrança

• Manter, em boa ordem, a escrituração, contabilidade e arquivo dos papéis e documentos relativo à arrecadação e aplicação das contribuições do condomínio;

• EXEMPLO: A administradora mantém arquivados os documentos originais de Departamento Pessoal, protocolo de entrega de atas e editais, contratos, atestados, e outros.

• Remeter, mensalmente, aos condôminos, os boletos de condomínio os demonstrativos de receitas e despesas;
• Apresentar anualmente na Assembléia Geral Ordinária, a Previsão Orçamentária
• Cumprir as deliberações da Assembléia geral;
• Recolher aos cofres públicos, pontualmente, todos os tributos que incidam sobre o Edifício, e que sejam de responsabilidade do condomínio.
• Assessorar o Síndico em dúvidas, consultas, etc. sobre o dia a dia do condomínio

• EXEMPLO: O Síndico, tendo alguma dúvida, necessitando de uma orientação, recorre a administradora, que deve possuir o conhecimento técnico necessário para auxilia-lo.

• Auxiliar na coleta de orçamentos de produtos e serviços.

• Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;
• Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.
• Acompanhar as empresas prestadoras de serviço ( manutenção de elevadores, bombas, etc)
• Acompanhar as mudanças que chegarem ou saírem do edifício

• EXEMPLO: Por este motivo é que o zelador deve ser avisado com antecedência sobre a mudança. É ele quem prepara o elevador, verifica se não há outra mudança agendada para o mesmo dia, etc.

• Providenciar imediatamente a vinda de turmas de socorro das empresas de fornecimento de água, eletricidade, gás e telefone, em caso de defeitos que não possa ser sanado internamente
• Solicitar o comparecimento da polícia, em casos de necessidade
• Levar imediatamente ao conhecimento da administração qualquer falha por parte dos demais funcionários do edifício.

• EXEMPLO: Conforme esclarecido nas funções do Síndico ( vide acima ), incumbe ao zelador a supervisão dos demais funcionários, ressalvada a observação com relação à mão-de-obra terceirizada, conforme já exposto e que repetimos abaixo:
• OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.

• Cumprir as determinações do Síndico e as orientações da administradora

• Controlar as reservas de salão de festas, churrasqueiras, etc
• Supervisionar a faxina e os serviços de portaria, tomando as providências necessárias para seu bom andamento.
• Verificar os funcionamento dos equipamentos comuns ( elevador, bombas, etc)
• Providenciar a limpeza e tratamento da piscina
• Fiscalizar se as normas do Regulamento Interno estão sendo cumpridas, e comunicar ao Síndico em caso de infração.
• Efetuar os pequenos reparos ( troca de lâmpadas, etc )
• Acionar as empresas prestadoras de serviço que mantém contrato com o condomínio quando um equipamento não estiver funcionando ( interfones, bombas, etc)

1. ARTIGOS IMPORTANTES DA LEI 4561/64

1. ARTIGOS IMPORTANTES DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

Os apartamentos destinam-se à moradia, sendo seu uso vedado para qualquer outra finalidade.

As partes de uso comum destinam-se às finalidades que lhe são específicas, sendo vedado seu uso para qualquer outras finalidades.

O uso da garagem coletiva, será exclusivo para guarda e o estacionamento de veículos de passeio.

Não será permitida a colocação ou guarda de objetos móveis ou fixos de qualquer espécie ou natureza, na garagem, cuja finalidade precípua, é para estacionamento de veículos.

Os espaços na garagem não poderão ser vedados ou modificados.




Fica assegurado a todos os condôminos o direito de usar, gozar das partes comuns do Edifício, desde que não impeçam igual uso ou gozo por parte dos demais condôminos.

São obrigações de todos os condôminos:
a) Conservar e reparar, às suas expensas, tudo quanto pertencer à sua unidade;
b) Não prejudicar por qualquer forma, os demais condôminos;
c) Não causar ou incômodos aos de demais condôminos moradores ou ocupantes do prédio, nem obstáculos ao bom uso das partes comuns;
d) Concorrer nas despesas de condomínio, tal como determina a presente Convenção, sendo certo que o adquirente de unidades autônomas responde pelos eventuais débitos do alienante, em relação ao Condomínio, inclusive multas, juros ou quaisquer outros encargos;

 

A Assembléia Geral Ordinária, reunir-se-á anualmente na forma da lei, e a Extraordinária, sempre que convocada pelo Síndico ou condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) do condomínio, sempre que assim o exigirem os interesses do Condomínio.


Sendo convocada a Assembléia por condôminos, ao Síndico será dada ciência, observado o prazo estabelecido nesta Convenção.


Nas deliberações da Assembléia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais de terreno, não podendo participar e votar, aquele que não estiver em dia com suas obrigações do condomínio.


As deliberações serão tomadas pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, exigindo-se o voto de condôminos representantes de no mínimo 2/3 do total das frações ideais para deliberações sobre:
a) Alteração da Convenção e do Regulamento do Edifício;
b) Destituição do Síndico;


As contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas no respectivo vencimento, serão acrescidas de multa de 20% e juros monetários a taxa de 1% ao mês, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva.


O atraso no pagamento das contribuições levará o condomínio a cobrar o débito judicialmente, cobrando além dos encargos previstos no Artigo anterior, correção monetária;




O condômino responderá perante o condomínio, pelos atos praticados pelos ocupantes de sua unidade autônoma.

 

 

2. ARTIGOS IMPORTANTES DO REGULAMENTO INTERNO

• Proibida a permanência de animais nas áreas comuns do condomínio.
• Transporte deve ser feito em transportadores próprio para tais animais, fechados e seguro, devendo ser

• Comunicar ao zelador com antecedência de 72 horas.
• Horários para mudanças: 8:00 hs às 17:00 hs, de Segunda à Sexta-feira. PROIBIDO aos Sábados, Domingos e Feriados.

• Horários de silêncio: a) Todos os dias a partir das 22:00 hs até as 8:00 hs do dia seguinte. b) Devido ao alto grau de perturbação causado pela utilização de martelo, furadeira, serra e demais ferramentas do tipo, ficam determinadas os seguintes horários para suas utilizações: Das 8:00 hs às 17:00 hs de Segunda à Sexta, Sábados das 10:00 hs às 16:00 hs. Domingos e Feriados: PROIBIDO.
• Proibido utilizar com volume audível nas unidades vizinhas, alto falante, rádio, aparelho de televisão, videokê ou quaisquer outros instrumentos musicais ou de ruído.

• Embalar em sacos plásticos resistentes e depois depositar nas lixeiras localizadas nas antecâmaras. É proibido despejar o lixo "In natura" diretamente nas lixeiras.
• O entulho resultante de obras nas unidades não poderá ser depositado em áreas fora das mesmas sem autorização do Síndico, sendo que, neste caso, a remoção do entulho e os custos para tal ficam por conta do condômino.

• Proibido atirar pelas janelas, para a rua ou áreas comuns, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarros, ou quaisquer outros objetos.
• Proibido estender, bater, secar ou colocar tapetes ou quaisquer materiais nas janelas ou outros sítios fronteiros, nos quais não poderão ser instalados varais, de que tipo forem, uma vez visíveis do exterior.

• Proibida a entrada no condomínio de entregadores de móveis, roupas, objetos, pizzas, lanches etc., bem como de vendedores ou representantes, desacompanhados do responsável pela unidade, tanto na entrada como na saída do edifício.
• No caso de prestadores de serviço (pedreiros, marceneiros etc.) e corretores de imóveis, será exigida autorização por escrito do proprietário do imóvel, devendo constar, obrigatoriamente, o RG da pessoa autorizada a entrar no imóvel, sendo obrigatória à utilização do crachá de identificação.

• Proibido andar de bicicletas, patins, patinetes, jogos com bola e assemelhados.
• As áreas de lazer, em especial a piscina, é de uso restrito de moradores, SENDO PROIBIDA A UTILIZAÇÃO POR VISITANTES.

• O condomínio não se responsabilizará por danos ou estragos de qualquer natureza ocorridos nos veículos, às pessoas ou bens de qualquer espécie que estejam dentro do edifício ou áreas comuns.
• É de responsabilidade do condômino qualquer acidente ocorrido nas áreas comum do condomínio (piscina, sauna, playground, escadarias, garagem, halls, etc...) que envolva a si próprio, aos ocupantes da sua unidade, parentes, visitantes, prestadores de serviços e outros sob sua responsabilidade.

1. DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E INVESTIMENTOS

Um condomínio gera basicamente dois "tipos" de despesas: A Ordinária e a Extraordinária. Esta nomenclatura foi adotada pelo mercado em função da Lei do Inquilinato, que determinou a seguinte regra: O inquilino deve pagar as despesas ordinárias e o proprietário deve pagar as despesas extraordinárias. Daí a necessidade em separar e em saber distinguir os dois tipos de despesas.

Pois bem, quais seriam então as despesas ordinárias e quais seriam as extraordinárias ?

A Lei do inquilinato traz uma relação de cada uma delas. No entanto, tal enumeração não é taxativa, mas meramente exemplificativa. Melhor dizendo: Além das despesas enumeradas na Lei, outras existem que poderão ser classificadas como ordinárias ou como extraordinárias. Para que seja possível a correta classificação, é necessário entender o "espírito" da classificação. Alguns exemplos tornarão o assunto mais claro:

Conforme a Lei do Inquilinato, são despesas Ordinárias, entre outras: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum.

Por outro lado, são despesas extraordinárias, entre outras: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; d) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.

Analisando a relação acima, pode-se concluir pelo seguinte: As despesas que devem ser classificadas como ordinárias são aquelas despesas "normais", as despesas que fazem o condomínio "funcionar" em seu dia a dia, são os gastos que possibilitam a manutenção de "serviços" colocados à disposição pelo condomínio a seus moradores. Por exemplo, o condomínio coloca à disposição do morador um serviço de portaria. O gasto decorrente é considerado como despesa ordinária. Seguindo o mesmo raciocínio, a conservação do equipamento de interfonia também é classificada como despesa ordinária. No entanto, caso se trate de instalação do equipamento, e não simplesmente da conservação do equipamento já instalado, a despesa será extraordinária, já que este tipo de despesa tem um caráter de benfeitoria, de melhorias no imóvel, de itens que agregam valor ao patrimônio do edifício e, consequentemente, dos proprietários, que terão o seu imóvel valorizado. Assim, por exemplo, a decoração do hall de entrada do edifício traz, sem dúvida, uma valorização para o condomínio como um todo, pois torna o prédio mais atraente, podendo elevar ,inclusive, o valor de venda dos apartamentos. Aliás, por este motivo é que o proprietário deve arcar com o pagamento da despesa, já que ele será o beneficiado com a valorização, que não traz benefício algum ao inquilino.

Como se percebe, melhor seria se a Lei tivesse utilizado, o termo "Despesas de Investimentos", ao invés de "Despesas Extraordinárias". O termo "investimento " torna mais claro o objetivo da despesa, pois traz à mente uma idéia não de despesa, mas sim de acréscimo no patrimônio.

Longe de esgotar o tema, que é bastante extenso, o raciocínio que deve ser seguido para classificar determinado tipo de despesa é: Trata-se de um investimento ? A despesa vai valorizar o patrimônio ? Está adquirindo-se um equipamento que antes o condomínio não dispunha ? Se a resposta for positiva, a despesa deve ser, via de regra, classificada como Extraordinária. Se negativa, será em regra Ordinária.

 

TABELA: ORDINÁRIAS X EXTRAORDINÁRIAS - Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias. - De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição: Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência. Extraordinárias: benfeitorias para o prédio - A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão. - Tabela
DESPESAS ORDINÁRIAS	DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Pintura de partes comuns	Pintura de fachada
Despesas regulares com funcionários (salários, encargos)	Indenizações trabalhistas
Consumo de água, luz, gás	Reformas e ampliações do imóvel
Manutenção de elevador, piscina, jardim etc.	Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer
Material de limpeza	Projetos de paisagismo e decoração
Honorários de administradora	Fundo de obras
Prêmios de seguros	Fundo de reserva
Telefone de uso coletivo
- No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas. - Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos. - Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.

 

LEI DO INQUILINATO

Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

2. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

PORTARIA: Reflete os gastos com os porteiros, considerando que a mesma irá funcionar ininterruptamente, ou seja, 24 horas por dia, todos os dias do mês. Neste tópico, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros. Um quadro padrão de funcionários para portaria deverá prever:

• UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA MANHÃ
• UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA TARDE
• UM PORTEIRO PARA O PÉRÍODO DA NOITE
• UM FOLGISTA ( Para cobertura das folgas dos funcionários acima, já que o trabalho na portaria é ininterrupto, existindo inclusive aos domingos e feriados)

LIMPEZA : Reflete os gastos com os faxineiros, que deverão efetuar a limpeza das áreas comuns do condomínio, retirada do lixo colocado nas lixeiras pelos apartamentos, etc. Assim como na questão da portaria, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros.

INSS, FGTS, PIS: Para este item, leva-se em conta a remuneração dos funcionários, conforme explicado no item PESSOAL.

• OBSERVAÇÃO: Caso o condomínio opte pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, estas provisões não são necessárias, já que no custo mensal do contrato com a empresa de terceirização estão embutidos todos os encargos e benefícios.

CESTA BÁSICA: Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.

• PORTEIROS E ZELADOR: Calça, camisa, gravata e sapatos
• FAXINEIROS: Macacão de faxina, botas, luvas e outros.

PCMSO ( Programa de controle médico e saúde ocupacional - NR 7). Trata-se de uma norma do Ministério do Trabalho, que prevê a realização de exames médicos periódicos a todos os funcionários, dentre outros.

ÁGUA: Em condomínios, o consumo de água é medido por um único relógio ( hidrômetro). Assim, o condômino não recebe da concessionária uma conta de água de seu apartamento, pois seu consumo estará incluído na conta recebida pelo condomínio. Desta forma, a conta enviada pela concessionária reflete o consumo TANTO DAS ÁREAS COMUNS QUANTO DOS APARTAMENTOS.

ELEVADORES: Todo condomínio é obrigado, por Lei, a manter um contrato de manutenção com uma empresa que será responsável por zela pelos elevadores. Geralemente, este contrato é firmado com o próprio fabricante dos equipamentos, ainda pela construtora, antes da entrega do edifício. Existem basicamente dois tipos de contratos, ambos possuído vantagens e desvantagens:

• MANUTENÇÃO: Esta modalidade de contrato inclui a troca de quase todas as peças, ou seja, o custo com reposição de peças diminui consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais caro do que a modalidade conservação ( abaixo)
• CONSERVAÇÃO: Esta modalidade de contrato não inclui a troca de peças, ou seja, o custo com reposição de peças aumenta consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais barato do que a modalidade manutenção, explicada acima.

BOMBAS: É importante que o condomínio mantenha contrato com empresas especializadas, objetivando a conservação e seus equipamentos. Um dos principais é o contrato de conservação das bombas de água que abastecem as áreas comuns e os apartamentos. Assim, em geral é firmado um contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.

SEGURANÇA : O condomínio possui diversas obrigações periódicas, previstas na Legislação vigente e que devem ser cumpridas dentro dos prazos previstos, algumas mensais, outras semestrais, anuais ou bienais. Dentre estas obrigações, destacamos:

SEGURO GERAL: É obrigatório por Lei que todo condomínio possua um Seguro, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. Além destas coberturas, é importante que a apólice também preveja coberturas contra, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, responsabilidade civil síndico/condomínio/garagista e outras. IMPORTANTE: Este seguro não cobre os equipamentos, móveis, bens e outros dos condôminos, que deverão ser objeto de apólice individual, caso o condômino assim desejar.

CÓPIAS/CORREIO/ CARTÓRIO : Cópias tiradas para o condomínio( cartas, editais, circulares, etc, bem como gastos com postagem de documentos ( envio aos condôminos de boletos bancários, comunicados, cartas, etc. ), além de registro das atas das Assembléias em cartório, dentre outras.

1. SISTEMA DE CONTABILIZAÇÃO - PLANO DE CONTAS

As receitas e despesas do condomínio são contabilizadas utilizando-se um PLANO DE CONTAS, de modo a dividir as entradas e saídas em grupos.

 

O Plano de Contas é dividido em 03 partes, 1º, 2º E 3º GRAUS, onde o 1º Grau indica o Grupo de contas principais, como por exemplo, ORDINÁRIA, OU FUNDO DE MELHORIAS, o 2º Grau indica o Centro de Custo, ou seja, despesas com grupo de PESSOAL, ENCARGOS, MANUTENÇÃO, etc., e finalmente o 3º Grau que indica dentro de cada centro de custo o que foi gasto, de uma maneira consolidada, ou seja, dentro de PESSOAL o que se gastou com Liquido de Salários, Vales, Férias, etc., conforme exemplo prático abaixo discriminado:

Supondo que um determinado condomínio possua duas contas principais ( " DE PRIMEIRO GRAU" ), ou seja, a CONTA ORDINÁRIA e a CONTA FUNDO DE MELHORIAS .

I – CONTA ORDINÁRIA ( conta de "primeiro grau" ou "principal" )

1) PESSOAL ( conta de " segundo grau" )

1.1) Líquido Salários

1.2) Adiantamentos ( contas de " terceiro grau" )

1.3) Férias

1.4) Etc....

2) BENEFÍCIOS ( conta de "segundo grau" )

2.1) Cesta Básica

2.2) Vale Transporte

3) ENCARGOS ( conta de " segundo grau" )

3.1) Inss

3.2) Fgts

 

II – CONTA FUNDO DE MELHORIAS ( conta de "primeiro grau" ou " principal")

1) PAGAMENTOS DIVERSOS ( conta de "segundo grau")

1.1) Equipamentos

1.2) Móveis e utensílios.

Os lançamentos contábeis são sempre efetuados nas contas de terceiro grau. Por exemplo, supondo que foi efetuado, em 02/02/99, um pagamento de Inss do mês de competência janeiro/99. Este lançamento seria efetuado "dentro" da conta de terceiro grau "Inss", do centro de custos "ENCARGOS", na conta principal "ORDINÁRIA". Somente para visualização, seria da seguinte maneira:

I-ORDINÁRIA

3) ENCARGOS

3.1) Inss

DATA HISTÓRICO VALOR

LANÇAMENTO CONTÁBIL 02/02/99 – Pagamento Inss Jan/99 - R$1.450,00

Assim, em cada conta de terceiro grau poderão ser feitos vários lançamentos. Por exemplo, dentro da conta de terceiro grau "Luz", que por sua vez faz parte do grupo "CONSUMO", serão lançadas as contas de luz do condomínio e da casa do zelador.

 

2. ECONOMIA DE ÁGUA EM CASAS E EDIFÍCIOS

• Lavando-se a louça com a torneira de pia meio aberta durante 15 minutos, gastam-se 243 litros de água. Medidas práticas para gastar somente 20 litros: 1. Limpe os restos dos pratos e panelas com uma escova e jogue no lixo. 2. Coloque água na cuba até a metade para ensaboar. Enquanto isso feche a torneira. 3. Coloque água novamente para enxaguar.
• Lavadora de louças com capacidade para 44 utensílios e 40 talheres (para 6 pessoas), gasta 40 litros. Por isso, o ideal é ser utilizada somente quando estiver cheia e não com poucos utensílios. O mesmo vale para a lavadora portátil.
• Bacia sanitária com válvula com o tempo de acionamento de 6 segundos gasta 10 litros de água. Quando a válvula está defeituosa, pode chegar até 30 litros. No entanto, tem gente que usa a bacia sanitária como lata de lixo...
• Se uma pessoa escova os dentes em cinco minutos com a torneira não muito aberta, gasta 12 litros de água. No entanto, se molhar a escova e fechar a torneira enquanto escova os dentes e, ainda enxaguar a boca com um copo de água, consegue economizar mais de 11,5 litros de água. Isso pode ser multiplicado pelo número de pessoas na casa e, depois, por 30 dias, para se ter uma idéia da economia em dinheiro.
• Banho de bucha por 15 minutos, com a torneira meio aberta consome 243 litros. Se fechar o registro enquanto se ensaboa, diminuindo o tempo de banho para 5 minutos, o consumo cai para 81 litros.
• No caso de banho com chuveiro elétrico, também em 15 minutos, com o registro meio aberto, são gastos 144 litros. Com os mesmos cuidados que com a ducha, o consumo cai para 48 litros.
• Um hábito é regar jardins e plantas durante 10 minutos, e com isso chega-se a gastar 186 litros de água. Para economizar, a regra durante o verão deve ser feita de manhãzinha ou à noite, o que reduz a perda por evaporação. No inverno, a regra pode ser feita dia sim, dia não, pela manhã. Mangueira com esguicho-revólver também ajuda. Com esses cuidados pode-se chegar a uma economia de 96 litros por dia.
• Muita gente gasta até 30 minutos lavando carro.Com uma mangueira não muito aberta, gastam-se 216 litros de água. Com a torneira aberta meia volta 560 litros! Mas se lavar o carro apenas uma vez por mês usando um balde de 10 litros para molhar e ensaboar e, também, balde para enxaguar , pode-se chegar a um consumo de apenas 40 litros. Isso para não falar na possibilidade de usar água da chuva.
• Gotejando, uma torneira chega a um desperdício de 46 litros por dia. Isto é, 1.380 litros por mês. Ou seja, mais de um metro cúbico por mês – o que significa uma conta mais alta. Um filete de mais ou menos 2 milímetros totaliza 4.140 litros num mês. Um filete de 4 milímetros, 13.260 litros por mês de desperdício. Um buraco de 2 milímetros no encanamento, para uma pressão de 15 metros de coluna de água, desperdiça (e custa muito caro) aproximadamente a 3 caixas d'água de 1.000 litros.

FONTE: SABESP

1. DICAS PARA ECONOMIZAR ENERGIA

• Sempre que possível, retire de uma só vez todos os alimentos que vai usar. Assim, não é preciso ficar abrindo e fechando a porta, nem deixá-la aberta por muito tempo.
• Mantenha a borracha de vedação em bom estado, para não escapar o ar frio. Para verificar se a borracha está em boas condições faça o seguinte teste: ponha uma folha de papel encostada no batente do aparelho e feche a porta; puxe a folha; se ela deslizar facilmente é indício de que a borracha não está garantindo a vedação. Faça o teste em toda a volta da porta.
• Não coloque em seu interior alimentos ainda quentes, nem líquidos em recipientes sem tampas.
• Não use a parte traseira dos aparelhos para secar roupas, panos, tênis etc. Mantenha limpas as serpentinas.
• Instale sua geladeira em local ventilado, fora do alcance dos raios solares, fogão e distante de fontes de calor, deixando um espaço mínimo de 15 centímetros dos lados, acima e no fundo da geladeira ou freezer, no caso de instalação entre armários e paredes.
• Não forre as prateleiras com vidros ou plásticos, pois isso dificulta a circulação do ar.
• Não desligue sua geladeira e/ou freezer à noite para ligá-los na manhã seguinte.
• Faça o degelo quando a camada de gelo atingir a espessura de, aproximadamente, 1cm.
• No inverno, regule o termostato para uma posição de frio não muito intenso.
• Durante ausências prolongadas, esvazie a geladeira ou freezer e desligue o aparelho da tomada.

• Chamar apenas um elevador.
• Solicitar aos pais que orientem as crianças para não apertar todos botões do painel e não brincar no elevador.
• Não sobrecarregar o elevador respeitando o número máximo de passageiros permitido. Havendo dois ou mais elevadores num mesmo hall, procure alternar o funcionamento deles, isto é, um atendendo aos andares pares e outro aos ímpares.
• Para subir um andar ou descer dois, use as escadas.
• Evite prender a porta do elevador, pois as pessoas que aguardam podem forçar portas e botões.
• Aperte o botão de chamada uma única vez.
• No caso de o elevador passar direto pelo seu andar é porque irá atender a outro, em um andar mais acima. Tenha calma e aguarde a sua vez. Os elevadores residenciais são geralmente programados para atender chamadas na descida.
• Espere a porta da cabina abrir totalmente para depois abrir a porta do pavimento. Evite também apoiar-se nas portas durante a viagem.
• Em casos de falta de energia elétrica, não tente sair do elevador sozinho. Espere ajuda, dessa forma a operação será inteiramente segura.

1. UTILIZAÇÃO DO GÁS

 

DICAS DE ECONOMIA

FOGÃO
  Acenda o fósforo e depois abra a torneira de controle de gás.
  Quando a água começar a ferver, mantenha o queimador em fogo baixo.
  Centralize a sua panela sobre a chama de gás.
  Tampe a panela para evitar perda de água e calor.
  Prefira as panelas de fundo largo. Elas aproveitam melhor o calor da chama.
  Ao ultilizar o forno, procure mantê-lo fechado, aproveitando ao máximo o calor produzido por ele.
  Quando a chama sair pela borda do queimador do seu fogão ou quando estiver amarela, regule o equipamento.
  Elimine rapidamente qualquer tipo de vazamento.
  Limpe periodicamente os injetores dos queimadores.
  Instale o fogão em um local protegido de correntes de ar.

AQUECEDOR
 Não deixe o piloto do aquecedor de passagem aceso constantemente.
 Elimine rapidamente qualquer tipo de vazamento. Você estará economizando e evitando acidentes.
 Programe a utilização do aquecedor de acumulação para um determinado período.
 Não instale aparelhos a gás em locais com fortes correntes de ar.
 Se o isolamento térmico da tubulação de água quente não foi instalado adequadamente, haverá aquecimento excessivo da parede por onde  passa a tubulação e consequente perda de calor.


DICAS DE SEGURANÇA

Cheiro de gás / vazamentos
Caso sinta cheiro de gás, tome as seguintes providências:
 Não acenda luzes, nem risque fósforos.
 Ventile o ambiente abrindo portas e janelas.
 Verifique se o cheiro existe somente no interior da casa / apartamento ou se vem de fora do imóvel.
 Ligue imediatamente para a Central de Serviços a Consumidores da Comgás, a qualquer hora do dia ou da noite, pelo telefone Diskgás 0800-110197.

Forno
 Ao movimentar os aparelhos, instalados com flexível, faça-o com cuidado.
 Mantenha os queimadores regulados.
 As chamas devem ter a coloração azul e firme.
 Ao acender o forno, proceda da seguinte forma: primeiro abra a porta do forno, em seguida risque o fósforo e só então abra o registro,  liberando o gás. Não conseguindo acender o queimador, feche o registro, deixe o forno aberto e aguarde alguns segundos antes de repetir a  operação, a fim de evitar o acúmulo de gás no interior do forno.
 Mantenha a ventilação permanente em fogões e fornos embutidos.

Aquecedor de água a gás
 A chaminé do aquecedor de água a gás é essencial para a segurança, pois a queima do gás produz outros gases que devem ser expelidos do  imóvel. Portanto, verifique se as conexões estão bem ajustadas.
 Adquira aquecedores homologados pela Comgás.
 Não aumente a potência dos aquecedores.

Ventilação do ambiente
 O ar consumido pelos aparelhos a gás durante a combustão deve ser renovado, por isso, verifique se a ventilação não está obstruída.

Conservação de aparelhos a gás
 Para um bom funcionamento dos aparelhos a gás, é importante mantê-los sempre limpos e regulados, além de fazer uma revisão anual,  oferecida por serviços autorizados.


FONTE: COMGAS

 

2. DICAS DE SEGURANÇA

1. As normas de segurança a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os moradores do prédio, sob pena de perderem a eficiência;
2. O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e será precedido das cautelas disponíveis;
3. O pessoal de zeladoria, principlamente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes expedientes usados pelos delinquentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando necessário;
4. As entradas do imóvel - social, de serviço e garagem - devem ser suficientemente iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância;
5. Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação, controlada do interior da residência. As portas devem ser sólidas e guarnecidas de postigos "olhos mágicos" ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo;
6. O interfone é de grande valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu "hall" de entrada;
7. Havendo outros prédios contíguos ou próximos, por consenso dos seus moradores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias e ou zeladoria, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funcionará como pedido de auxílio nos momentos de perigo;
8. O mesmo alarme sonoro, acústico e ou luminoso poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimento comercial ou simplesmente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso;
9. A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa verificação das fontes de referência. De preferência deve ser mantida a máxima discrição quanto aos valores guardados na casa, existência de cofres, etc;
10. As chaves que forem confiadas a serviçais, não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, mormente durante o repouso noturno. Os empregados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possua as chaves, surpreendendo os demais moradores;
11. A entrega de encomendas, flores, correspondência, etc, que não tenham sido solicitadas ou que não estejam sendo esperadas deve ser recusadas, ainda que o portador se apresente na companhia de empregados do condomínio;
12. Quando estiver aguardando entrega a domicílio, instrua a portaria para receber as encomendas, evitando a presença de estranhos em seu apartamento. Quando recepcionar pessoas que não conheça, faça-o nas áreas de uso comum do edifício, à vista dos funcionários da portaria;
13. Ao chegar e ao sair, esteja alerta para a presença de estranhos nas imediações de seu prédio. Qualquer suspeita deverá ser comunicada imediatamente à Polícia, que saberá analisar a informação e tomar as providências cabíveis;
14. Se, nada obstante, for surpreeendido por assaltantes, procure manter a calma. Não encare seus atacantes diretamente e nem discuta com eles. Havendo oportunidade, diga que não guarda valores em casa, por exigência do seguro, e que está aguardando visitas;
15. Procure ter à mão a localização e os telefones da Delegacia de Polícia de seu bairro;

1. COMO AGIR DURANTE UM INCÊNDIO

Lembre-se que a melhor defesa é o ataque imediato

1- Tarefas prioritárias a serem realizadas em caso de incêndio: Com calma e conhecimento do assunto, você poderá evitar grandes catástrofes, salvando a vida de muitos... além da sua.
a- Combater o fogo com extintores portáteis e, se necessário, com as mangueiras dos andares superior e inferior, iniciando o ataque o mais rapidamente possível.		As pessoas que trabalharem no combate ao fogo devem: - ter cuidado de usar o extintor certo no início; - usar um lenço como máscara ( se possível molhado) junto ao nariz e à boca; - sempre que possível, manter molhadas as roupas, cabelos e sapatos.
b- Cortar a corrente elétrica, a fim de poder usar qualquer tipo de extintor e evitar que curtos-circuitos provoquem novos focos de incêndio.		- as pessoas que trabalharem no combate ao fogo podem fazer esse trabalho, uma vez que, normalmente, os extintores ficam próximos aos quadros de força.
c- Avisar os Bombeiros: não espere que o fogo adquira vulto para telefonar aos Bombeiros, ainda que seja quase evidente a possibilidade de apagá-lo.
d- Evacuar as pessoas que não possam ajudar.
2. Procedimentos
AMBIENTE ESFUMAÇADO	Procure sair rastejando e respirando bem junto ao piso; se possível, respire através de um pano molhado.
SE SUAS ROUPAS SE INCENDIAREM, JOGUE-SE NO CHÃO E ROLE LENTAMENTE.	Elas se apagarão por abafamento.
IMPROVISE LENÇOS MOLHADOS JUNTO AO NARIZ E À BOCA	Funcionam como filtros, evitando a intoxicação.
NUNCA TIRE AS ROUPAS:	Elas protegem seu corpo e retardam a desidratação. Tire apenas a gravata ou desaperte-a. ( OBS.: exceção feita a roupas de nylon, que devem ser tiradas por serem muito inflamáveis).
NÃO SUBA:	-Procure sempre descer pelas escadas. -A melhor medida é a evacuação para baixo e pelas escadas. -Alguém deve tomar a iniciativa de liderar o pessoal, a fim de evitar o pânico.
NUNCA USE OS ELEVADORES	Como já foi dito, o quadro de força pode ser desligado tão logo o incêndio se inicie. Além disso, os curtos-circuitos que normalmente ocorrem, poderão parar os elevadores.
PARA ATRAVESSAR EM BARREIRA DE FOGO:	- molhe todo o corpo, roupas e sapatos; - encharque uma cortina e enrole-se nela (cuidado: não use cortinas de nylon) - molhe um lenço e amarre-o junto à boca e ao nariz - atravesse o mais rápido que puder
CASOS EXTREMOS	Vá para a janela e procure chamar atenção. Não salte. Mantenha a calma e atenda as instruções do pessoal de salvamento.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

SECRETARIA DA HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO

DEPARTAMENTO DE CONTROLE DO USO DE IMÓVEL - CONTRU

2. MANUAL DO USO DO ELEVADOR

1. Qual a lei que rege os condomínios horizontais, também conhecidos como condomínios em edifício?
   Os condomínios horizontais são regidos, basicamente, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
2. Os moradores de condomínios devem observar outras normas?
   Sim. Os condôminos devem obedecer à convenção de condomínio, que é um conjunto de normas particulares que regem o condomínio. É tida como a lei interna do edifício, não podendo ser contrária à Lei 4.591/64. Esse documento deve ser elaborado por escrito e registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Os condôminos estão sujeitos, também, ao Regulamento Interno, que regula a conduta interna dos moradores ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc., com vistas a uma convivência harmoniosa entre todos.
3. Caso eu atrase o pagamento da cota condominial, o que deverei pagar?
   No caso de atraso no pagamento, a Lei estabelece a cobrança de multa de até 20%, mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento da parcela não paga, com base na Lei da Correção Monetária (Lei n° 6.899/81).
4. Quais os prejuízos gerados pelo atraso no pagamento das cotas condominiais?
   O primeiro prejuízo é a falta de caixa e a necessidade de se fazer um rateio extra, ou seja, um pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Esse rateio é tratado como despesa ordinária e cabe ao inquilino pagá-la. O condomínio, por sua vez, deverá cobrar os débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.
5. O que são despesas extraordinárias e ordinárias e a quem cabe cada uma delas?
   Despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras da estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, tais como pinturas de laterais, fachadas, reformas de piso de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, constituição de fundo de reserva etc. e cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel. Já as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação de equipamentos e áreas comuns são chamadas de ordinárias e cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). Os artigos 22 e 23 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato) relacionam as hipóteses de despesas ordinárias e extraordinárias.
6. O que é Fundo de Reserva e para que serve?
   Fundo de Reserva é uma despesa mista, ora paga pelos proprietários (quando da sua constituição), ora pelos inquilinos (quando da sua reposição). Serve como uma garantia, de modo a cobrir, numa emergência, despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento e sua arrecadação é regulada pela convenção.
7. O condômino pode exigir prestação de contas do síndico, quando as contas já foram aprovadas por assembléia?
   Não. Por força do disposto no artigo 22, "f", da Lei 4591/64, a Assembléia Geral de Condôminos é órgão destinatário da prestação de contas, devendo a participação do condômino interessado ocorrer nessa oportunidade. Caso as contas sejam aprovadas, o síndico recebe verdadeira quitação sobre o período gerado. Ilustra bem essa idéia o seguinte julgado: "Condomínio - Prestação de Contas - Assembléia-Geral. O síndico presta contas à Assembléia Geral, e, se ela as aprova, o condômino que discorda não tem legitimidade para exigir, judicial ou extrajudicialmente, nova prestação. Só é possível a renovação da prestação de contas se for argüida e comprovada nulidade da assembléia, uma vez que a administração de prédios em condomínio se rege pelo princípio da vontade majoritária dos condôminos" (TJSP - Ac. unân. da 18ª Câm. Cív. - j. em 30/3/92 - Ap. 184-849-2/5 - Capital - Rel. Des. Aroldo Viotti - Luiz Carlos Soler Dias vs. Paulo Alves Ferreira e outro).
8. Como é feito o reajuste para a cota condominial?
   A Lei não prevê nenhuma forma de reajuste automático para as taxas condominiais. Cabe à Assembléia Geral Ordinária determinar a forma e o valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previstos.
9. O que significa cota em condomínio?
   Cota em condomínio corresponde à parcela de pagamento proporcional a cada unidade do edifício. Via de regra, a cota de cada condômino corresponde à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.
10. Quem pode ser síndico?
    O síndico pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Ele é o representante legal do condomínio.
11. Qual o seu papel?
    Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio. Ele é eleito por até dois anos, com direito à reeleição, conforme definido na convenção.
12. O que fazer para destituir um síndico?
    O síndico será destituído pela forma e sob as condições prevista na Convenção, ou no silêncio desta, pelo voto de dois terços de todos os condôminos, em assembléia especialmente convocada.
13. Quando o locatário poderá votar nas assembléias?
    O inquilino pode participar e votar nas assembléias caso o locador não compareça ao ato, e desde que circunscreva sua atuação, exclusivamente, ao assunto "despesas ordinárias".
    Para participação e voto em assembléia que cuide de outros assuntos estranhos às despesas ordinárias, como são exemplos a eleição do síndico ou alteração da Convenção de Condomínio, deve o inquilino obter procuração do condômino-locador com firma reconhecida, como preceitua o art. 1.289, § 3º, do Código Civil.
14. Podem ser cobradas multas dos condôminos faltosos e indisciplinados?
    Sim. As multas visam punir condutas irregulares dentro de unidades individuais ou nas áreas comuns. Essas condutas irregulares são aquelas que fogem dos padrões preestabelecidos e sujeitam os infratores (condôminos, ocupantes, visitantes etc.) ao pagamento da multa estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem prejuízo da responsabilidade civil, administrativa ou criminal cabíveis. O síndico cobrará a multa, a qual reverterá em prol do condomínio.
15. Posso reformar meu apartamento?
    Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Não esqueça que as exigências municipais devem ser obedecidas.
16. Em caso de possíveis transtornos ao condomínio causados por reformas, o que devo fazer para evitar multas e brigas com os moradores?
    Fale com o síndico. Antes de começar as modificações, certifique-se de que elas são permitidas pela convenção do condomínio. Em alguns prédios, proíbe-se o uso de produtos com cheiro forte. Os elementos químicos usados no clareamento de tacos são um exemplo. Por isso, a conversa com o síndico é importante. Pergunte sobre os horários liberados. Quase sempre os pedreiros podem trabalhar - e, portanto, fazer barulho - das 8 às 17 horas, mas cada condomínio tem suas normas. Embale o entulho. Assim você não suja as áreas comuns. Também peça às lojas de material de construção que entreguem seus produtos bem embrulhados e alugue uma caçamba. Nunca deixe os restos da sua obra na lixeira comum e avise a prefeitura sobre a reforma. Pouca gente sabe, mas alterações na planta do apartamento ou na fachada do prédio (por exemplo, o fechamento de varandas) precisam de alvará municipal.
17. Quando o condomínio possui uma pequena garagem e as vagas são insuficientes para todas as unidades e, ainda, o regulamento interno do edifício não contempla o assunto, pode-se encaminhar o problema à construtora?
    A escritura de compra e venda ou documento similar de cada unidade autônoma do edifício deve estabelecer se o adquirente tem direito à vaga. Como não há vagas suficientes para todos os apartamentos, será necessário fazer um levantamento em todos os instrumentos de alienação das unidades e constatar quem, efetivamente, adquiriu o apartamento com direito à utilização da vaga. Se o direito for facultado a todos os adquirentes, mas a edificação não tem as vagas necessárias, caberá ação contra a construtora. Para tanto é necessário parecer de profissional da área jurídica, pois a propositura da ação e o sucesso da medida judicial dependem da análise criteriosa de documentos imobiliários.
18. Para que haja representação dos condôminos nas Assembléias Gerais, mediante procuração, é necessário ter a firma reconhecida? A procuração só poderá vigorar por uma assembléia? Existe limitação quanto ao número de procurações por pessoa?
    O reconhecimento de firma, em instrumento particular, é obrigatório conforme o parágrafo 3º, do artigo 1289, do Código Civil. A procuração pode ser conferida com prazo determinado ou indeterminado, bem como pode ser específica, válida somente para um determinado ato, ou extensiva a outros, sendo certo que deve conter, expressamente, o objeto da outorga. Quanto ao número de procurações por pessoa, a lei brasileira nada diz a respeito, não existindo tal limitação, salvo estipulação expressa da Convenção de Condomínio.
19. Assuntos aprovados em Assembléia Geral Extraordinária podem ser contestados por condôminos que não participaram da reunião?
    A Assembléia, como órgão deliberante do condomínio, reveste-se de profundo significado jurídico e dentro da hierarquia dos órgãos do condomínio, situa-se no plano mais alto. No entanto, a eficácia das deliberações depende da regularidade da convocação e do funcionamento da Assembléia. Para que a convocação seja válida, é essencial que ela especifique os assuntos que serão deliberados, o dia, o local e a hora da reunião. Além disso, todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados devem ser convocados. Caso contrário, a reunião poderá ser anulada.
    As decisões tomadas em Assembléia devem ser acatadas por todos os co-proprietários do edifício, ainda que ausentes ou que, durante a reunião, votaram contra; e essas decisões são eficazes até que sejam anuladas.
20. Quais os deveres e as obrigações do zelador?
    O zelador, como qualquer outro empregado, está sujeito às normas trabalhistas e àquelas que lhe são atribuídas pelo empregador. O Anexo I, da Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, menciona as atribuições básicas pertinentes à função.
21. Em caso de inadimplência gerando desequilíbrio no fluxo de caixa e aumento nos custos do condomínio o que pode ser feito?
    Primeiro deve-se tentar a cobrança extrajudicial, com a aplicação dos acréscimos previstos na Lei de Condomínios (artigo 12, § 3º, Lei 4.591/64), por meio de notificação remetida aos condôminos devedores, constando valor, forma e local de pagamento. Se a medida não surtir efeito, o condomínio deverá promover ação de cobrança de despesas condominiais pelo rito sumário, nos termos do artigo 275, II, "b", do Código de Processo Civil.
22. Quais as situações em que o síndico pode renunciar ao cargo e como eleger seu substituto?
    A Lei 4.591/64 não estabelece qualquer formalidade para que se efetive a renúncia do síndico. Todavia, é aconselhável que a renúncia seja apresentada em Assembléia Geral, convocada pelo próprio síndico renunciante, para que no próprio ato seja escolhido seu sucessor. Não há necessidade de apresentar os motivos da renúncia.
    A Lei permite que qualquer pessoa capaz, física ou jurídica figure como síndico (artigo 22, § 4º). Assim, na hipótese de nenhum condômino se candidatar ao cargo, o mesmo poderá ser ocupado por empresa especializada para essa finalidade (administradora), desde que não exista vedação da Convenção Condominial sobre o assunto.
23. Qual a responsabilidade do condomínio em casos de roubo de veículos?
    Quando o funcionário do condomínio é obrigado a facilitar a entrada de estranhos por uso de arma de fogo, o condomínio é excluído de responsabilidade por tratar-se de caso fortuito.
24. Qual a tolerância permitida para atrasos de funcionários. Existe alguma legislação que rege o assunto? Os minutos de atraso podem ser descontados?
    Os horários de entrada, saída e intervalos na jornada de trabalho devem ser rigorosamente cumpridos pelos empregados. O Tribunal Superior do Trabalho tem, em alguns acórdãos, considerado válida uma espera de, no máximo, 5 (cinco) minutos, quando há marcação de ponto e em estabelecimentos com muitos empregados. Fora isso, empregado que chegar atrasado (fora do horário marcado para entrada) poderá receber punição (advertência ou suspensão) e ter descontado, na folha de pagamento, o tempo resultante da inobservância do horário e, até mesmo, o do descanso semanal remunerado, conforme o art. 6º, "caput", da Lei 605, de 05/01/1949.
25. Existe impedimento legal para se firmar contrato entre um condomínio e uma cooperativa de trabalhadores que ofereça serviços de segurança e portaria 24 horas?
    A contratação de Cooperativa para o fornecimento de serviços de segurança e portaria ao condomínio é possível e perfeitamente legal, não havendo qualquer disposição legal que a impeça. As Cooperativas de trabalho são regidas pela Lei nº 5.764/71, sendo pois, entidades cuja existência está amparada pelo ordenamento jurídico. No entanto, é importante que o condomínio obtenha referências da empresa junto a outros clientes e informe-se quanto a regularidade dos cooperados junto ao INSS.
    O condomínio só deve ficar atento ao parágrafo único do artigo 442 da CLT. Cabe ao condomínio, por cautela, evitar proferir ordens diretas aos trabalhadores (cooperados) no tocante ao desempenho de suas funções. Este encargo deve ser deixado para a cooperativa, a fim de evitar a caracterização de subordinação entre os porteiros e o condomínio, e com isso evitar pleitos de reconhecimento de vínculo empregatício por parte desses trabalhadores.
26. Quando um dos prédios de um conjunto habitacional que forma um único condomínio com a mesma Convenção tira o CNPJ ocorre o desmembramento deste prédio?
    O artigo 8º da Lei 4.591/64 versa sobre conjuntos habitacionais que compõem um condomínio com Convenção única. Mas a obtenção do CNPJ não corresponde ao desmembramento do condomínio existente. O processo de desmembramento compreende modificação dos registros imobiliários, do quadro de áreas, atualização das informações devidas às diferentes esferas do Poder Público, lembrando que tal decisão deve ser tratada em Assembléia Geral de Condôminos, cuja deliberação só pode ser tomada mediante "quorum" unânime, isto é, participação obrigatória de todos os condôminos, por afetar o direito de propriedade dos moradores.
    O assunto é tratado pela Lei 4.591, em seu artigo 9, parágrafo 4º.
27. Quando o síndico renuncia do cargo, o mandato do condômino eleito para substituí-lo será o estipulado na Convenção ou ele deverá cumprir o restante do mandato anterior?
    Depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito desta particularidade. No caso dela não dispor nada sobre o assunto, deve-se entender que o prazo será o previsto na Convenção, que geralmente é o de dois anos, como reza o artigo 22, "caput", da Lei 4.591/64.
28. Um funcionário que trabalha como encarregado de manutenção pode fazer a manutenção e limpeza de piscinas, geradores, bombas, serviços de jardinagem etc?
    No Estatuto Normativo dos Empregados em Edifícios e Condomínios não estão previstas as atribuições do funcionário encarregado pela manutenção do condomínio. Nesse caso é possível o empregador estabelecer suas tarefas (de preferência em contrato de trabalho, por escrito), logo no início da contratação. As obrigações do empregado devem ser esclarecidas.
    Vale ressaltar que a atribuição de tarefas deve ser pautada pelo bom senso. Não se deve exigir do funcionário o cumprimento das obrigações pertinentes a outros cargos, exceto no caso de acúmulo de função, quando o adicional previsto na Convenção Coletiva da categoria deverá ser pago.
29. Em um prédio onde não trabalha porteiro ou vigia no período da noite; sem nenhum sistema de segurança - a entrada no prédio é por portão eletrônico e cada morador tem sua chave -, quem é responsável por roubos/furtos de carros, toca-fitas na garagem do prédio e por roubos/assaltos nos apartamentos?
    É regra o condomínio não se responsabilizar pelos danos havidos nos seus limites. Todavia, para identificar a eventual responsabilidade do condomínio deve-se considerar o seguinte:
    1 - se houve participação de empregado do condomínio na prática do dano, quer seja por dolo ou culpa, há responsabilidade;
    2 - se existir na Convenção do Condomínio cláusula de não indenizar e não havendo a hipótese de dano causado por preposto (empregado), o condomínio não terá responsabilidade alguma;
    3 - lembre-se, quanto maior a segurança proporcionada pelo condomínio, maior serão os gastos dos condôminos para manter tal sistema e, conseqüentemente, maior será o dever de guarda do condomínio e é justamente do dever de guarda que pode surgir a responsabilidade do condomínio pelos danos.
    Por último, se o roubo for realizado com violência, a jurisprudência tem entendido que mesmo que o condomínio tenha o dever de guarda, a responsabilidade não existe por tratar-se de caso fortuito e não haver dever de guarda patrimonial.
30. O saldo do Fundo de Reserva pode ser utilizado, com aprovação em Assembléia, para a execução de benfeitorias no condomínio e sem a necessidade de fazer rateio específico depois para repor o dinheiro?
    A Convenção de Condomínio deverá conter os dispositivos que regulamentem a forma de contribuição para constituição do fundo de reserva e sua forma de utilização (Lei 4591/64, art. 9º, §3º, "j"). Normalmente, o fundo de reserva é destinado para a cobertura de gastos com despesas emergenciais do edifício. No entanto, os condôminos poderão decidir, em Assembléia, sobre a criação de outros fundos para, por exemplo, realizar benfeitorias.
31. A Convenção do Condomínio pode ser aprovada sem a necessidade de discutir item a item?
    A Lei 4.591/64 determina, em seu art. 9º, § 2º, que considera-se aprovada e obrigatória a Convenção que reúna a assinatura dos titulares de direitos aquisitivos que representem dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. Por ser documento de interesse de todos, não poderá ser votado sem ampla discussão entre os condôminos.